楼市出现“小户型热” 专家称未必船小好掉头
浏览次数: 4121     发布日期: 2009-09-02
    楼市持续盘整,房价居高不下,不少投资者认为此时入市可先买个小户型,进可攻退可守,开发商也在推广小户型项目时猛打“投资牌”。然而,业内专家提醒,在目前的市场形势下,作为过渡产品的小户型未必“船小好掉头”,投资应谨慎。

  楼市出现“小户型热”

  “上周就有四个朋友托我买小户型房子,而且要靠近地铁的为首选。”京城楼市资深人士老殷告诉记者,他从未感受到人们对小户型有如此急切的需求。与之相对应的是,最新统计数据显示,6月份北京预计有46个新盘将陆续入市,约有15个以小户型供应,而且几乎所有的小户型项目都在打投资牌。

  “对于投资者和部分新婚购房人群来说,小户型仍是最佳选择。”记者在中原地产研究中心了解到,小户型项目正在呈爆发性增长的态势。

  一项楼市问卷调查结果显示,大约有近六成的被调查者希望购买小户型房,另有近四成的被调查者希望购买中小户型房,而一心想购买大户型房的被调查者仅为3.41%。近九成的购房者认为小户型房子总价低,一般处在交通便利地区,功能也较齐全。

  随着“90/70”政策的逐步落实,中小户型的市场占比、供应量均有显著提高,大量小面积、低总价的房地产项目供应市场,一定程度上满足了中低收入普通购房人的需求。但从2008年取得预售许可证的项目来看,京城62%的中小户型项目位于五环外区域,而54%的大户型项目位于中心城区。而中小户型项目的外移并没有遏制其房价的上扬,据亚豪机构统计数据显示,同比去年,2008年中小户型项目售价涨幅达到了22%。

  据中大恒基不动产营销总经理赵晨明透露,小户型可以说是近期楼市曝光度最高的词语,更多的自住、投资目光已经开始转向了小户型,预计下半年,不管是纯新盘,还是老项目后期的小户型,都将保持较高的市场供应量。

  小户型投资活跃

  近年来,购买小户型用于投资的比例呈迅速上升趋势。投资少见效快,“船小好掉头”,无论出租还是出售,小户型都不难出手,加上市场需求量大、回报率高,这对于一些中小投资者而言,不失为一项既稳又快的投资项目。

  中大恒基的一项调查表明,全国目前约有16%的购房者选择70平方米以下的小户型,其中有46.4%的人是用于投资或出租,这一比例和两年前相比,整整提高26个百分点。在北京、上海、广州、天津、杭州、南京、西安、武汉、长沙、成都、郑州等地,小户型投资者都十分活跃。其中,京沪两地的小户型投资比例已上升到80%以上。

  和讯信息首席分析师文国庆告诉记者,相对来说,由于轨道交通沿线的小户型更容易出租和转手,且有较高的租售回报率,因此更受投资者青睐。以京城的东亚三环中心项目为例,成交客户中就有超过60%是用于投资,这与项目紧邻地铁4号线南端终点站分不开。北京东亚新华投资有限公司营销管理中心副总监方强也证实,东亚三环中心由于把所有的户型圈定方强(方强博客,方强新闻,方强说吧)把所有的户型圈定在30至80平方米,成交数据显示,成交客户中购买2套以上的有35人,购买5套以上的有16人。

  小户型长期走势难乐观

  “现在小户型问题也不少。”亚豪机构的王英男认为,随着城区建设用地日渐稀缺,市场的客观需求使得中小户型项目不得不向中心城区以外扩展,在土地利用率大提高的同时也带来了一些公共问题,小到社区内的绿地面积、停车位的规划数量,大到公共交通的承载能力、教育及医疗的配套问题等,这些都需要相关部门以及开发企业统筹考虑、科学安排,否则就会出现“睡城”现象。另一些业内人士则表示,小户型因面积小,会丧失一部分功能。目前北京市场上推出的小户型,房间大多是一个方块,缺少变化;小户型社区还将面临租赁和管理难题。作为年轻人的过渡性居所,几年后小户型购买者大多会二次置业,届时小户型社区将成为“流动的旅馆”。

  目前正在运作和即将上市的小户型主要是因为开发商抓住了房子总价的概念,用一个较低的总价来冲击目前比较普遍存在的高总价市场,但相关房地产研究机构的最新调查结果显示,小户型的总体走势难以令人乐观。中国建筑设计研究院的副总设计师开彦认为,小户型纷纷上马,市场供应量必将出现过剩现象,势必进入严峻的等量淘汰。有相当一部分区域定位模糊、盲目跟风的小户型项目在推广上面临严峻的问题。作为过渡产品的小户型,不排除短期内特定区域有持续走热的可能,但终将无法长期成为整个市场的主流。

  有关专家提示,并非所有小户型投资者都能获得较高的回报。对于热销的小户型单身公寓或酒店式开彦(开彦博客,开彦新闻,开彦说吧)店式公寓,投资应谨慎。目前,租金的高低受供需市场的影响,例如京城一居的租价大都在1000元/月左右,最高不过2000元/月。而最新的资料显示,这种租价还有继续走低的趋势,大量小户型项目的推出,必将减少租务市场客户群,更加拉动租价走低。此外,租务市场的混乱和中介机构的信任危机以及二级市场的不完全开放性也影响投资,这对并不便宜的小户型投资将是很大的影响。