牛刀:一线城市新房和二手房价倒挂不可持续
浏览次数: 4085     发布日期: 2009-09-02
何为新房和二手房价倒挂?解释起来当然很简单,就是同一片区,同等品质的楼盘,新房价格居然比二手房价低,尤其是在同一个楼盘,二期比一期房价低,三期比二期房价低。很显然,这是违背定价原则和市场规律的。可是,在北京、深圳、广州、上海等一线城市,这种现象屡见不鲜,成为常态。

  要透彻的理解个中的奥妙倒也不难,那就是,房价已经进入下降通道,前期定价过高,降价会引发同期购房人士的不满,并会引发一些纷争。而新开盘,就要针对目前的市场合理定价,定价过高就卖不动,直接影响现金流,因此,就普遍情况来说,2008年3月以后新开的楼盘,绝大多数比前期楼盘定价要低出10%至40%。

  那么,前期炒家买的高价盘不断流进二手楼市场,有两个因素决定挂牌价下不来:一个因素是房价下降造成炒家亏损,但许多炒家对后看法不一,认为房价还会涨,心里非常不情愿降价出手;二是价格仍在高位,但有买主可以商量,有的是炒家自己提出承担交易费用,也间接造成新房和二手房家倒挂。

  显然,这种不正常的市场状态是不可持续的。就开发商来讲,为了实现新开盘的顺利推出,不得已在降价的同时,给前期业主一些补贴,比如送精装修或前期业主推荐的客户额外享受几个点或者一些别的办法,但是,这只能稳定人心,不能有效激活市场。比方说万科,对前期业主送精装修,好处是如果是炒家房子不好出手,还有租出去的可能,稳定了人心,可是,前期的房子不会因此而卖的动,看看万科这两个月的销售业绩我们就知道了。下个月,很多公司的半年报要出来,我想,这些上市公司的业绩将告诉市场,新房和二手房价倒挂不可持续。

  对炒家来说,尽管我曾经以比较激烈的言辞予以奉劝,但还是有很多炒家在高位入市,指望解套在近期是不可能的,短则三五年,长则七八年,中国一线城市的房价才有可能重回2007年的高位,因此,一定要有一个良好的心态,站在民众利益的角度,重新审视房价的暴涨,也许,能找到操盘的大方向。你再心平气和地想一想,同一个位置,同等品质,你的二手房比新房还贵,谁会买你的二手房呢?

  短期内,中国银根不会放开,也无法放开,房价走跌的趋势没有任何一种力量能够扭转。千万不要相信国际热钱进入中国楼市的胡话,指望热钱来中国炒楼,只有徐滇庆才会相信。眼下的二手房价还能高挂,只是这些炒家的心态还没有好转。

  在北京,温州炒房客全线溃退,有的亏损30%出逃。同是一个楼盘,开发商手中的新房与业主手中的“次新房”,价差竟能达到6000至9000元/平米。 一边是沉得住气、持币待购的购房者,一边是似乎已沉不住气、持房待售的房产投资者,就是能够持有“次新房”的炒家,也在以低廉的价格开始抛售。

  在深圳,有的手上持有上亿元物业的“富翁”正在如坐针毡。聪明的炒家,早在去年七八月间就开始出逃,没有出逃的好不容易熬过了今年春节,但面对即将到来的盛夏,却感到寒流扑面,低价出售都找不到接盘人。去年那些涌现出来的大量有钱人,似乎一下都跑得无影无踪。

  那么,面对还将进一步下跌的房价,新房二手房倒挂的现象还能维持多久呢?首先是深圳,这种倒挂已不可持续,二手房的整体下降指日可待,预期将在今年10月后,二手房价开始跌破新房价格。尾随其后的当然是广州,广深两地的炒家有30%的重合率,要扛不住两地都扛不住。其次是北京,因为北京的住房销售体制与广深略有不同,大量的期房尚未到交付时间,因此,北京二手房跌破新房价格要比广深整整晚一年左右,预期在明年10月前。上海的房价,现在的销量主要靠外资对倒来维持,所以,二手房价一直比新房要低,是个特例。

  我来解释新房与二手房价倒挂的现象,无非是想告诉大家,炒家在无利可图的情况下大量抛售二手房是一种正常现象,随着房价的下跌,这种现象也将很快结束。